僕の「株式投資ｖｓ不動産投資」のパフォーマンス比較した

会社員時代の前提：使える資源はすべて使い倒す

僕は会社員時代、

• 給与所得（＋転勤制度などの加算分）

• その入金力を使った金融投資

• レバレッジ（住宅ローン）を使った不動産投資

の３本柱を最大限に使ってきました。

つまり「株か不動産か」ではなく、会社員として利用できる制度・属性・資源をフル活用して両立させる方針でした。

キャピタルの伸びで比較する（2012年基準）

2012年末の日経平均は約１万円台でしたが、それが現在は約５万円前後（約５倍）です。

ただし、僕の金融投資は個別株・インデックス・社債・ドル建て年金保険・個人年金などを組み合わせた分散構成で、安全資産比率も高めです。

そのため、「含み益＋受取配当・利息」を合算しても約3.5倍が実態です。

その点を考慮して結論を言えば、以下となります。

株式投資等：約3.5倍

不動産投資：約2.5倍

つまり、キャピタルの伸びは「株式投資等（金融投資）＞不動産投資」でした。

不動産投資のキャピタルの伸びが大きい理由

不動産投資が2.5倍というのは、①自宅、②投資用マンション、③それらの賃料収入累計、④現在の含み益、のすべてを含めたもの（ただし残債を引いた”純資産”）です。

背景には僕が実施してきた「半住半投」が大きく影響しています。

半住半投とは

半住半投とは、自分が長く快適に住める家（半住）でありながら、資産としての成長性も狙う（半投）という発想で、“消費としての自宅”と“投資としての不動産”の中間に位置します。

また、転勤族だったこともあり、住宅ローンで購入したマンションを転勤中は賃貸化したりしました（＊条件を満たせば銀行と相談のうえ可能）。

自ら住むうえで利便性が高く（立地）、それゆえ賃貸ニーズも流動性もあり、またその当該地域が中長期的に成長計画が見込めているエリアを選んできました。

つまり、資産性として「立地＋成長性」を重視して購入してきました。

借入金があっても、それを返済しながら実質手残りが利回り4％で運用できれば、単純計算で25年で元手を回収できます。FIREの4％ルールと本質は同じです。

自己資本リターンで比較する

もう１つの指標は「自分が投じた現預金に対してどれだけ増えたか」です。

いわば「自己資本効率」です。

株式投資等：3.5倍　←現物投資なのでキャピタルの伸び＝元本比の伸び。

不動産投資：約15倍　←頭金は物件価格の1〜2割程度で残りは住宅ローン。レバレッジ効果が効く。

つまり、住宅ローンを組むことで物件価格の1から2割の現預金で不動産を取得し、そのレバレッジで元本比が高くなるのです。

具体例

・株式に1,000万円投資 → 3.5倍＝3,500万円

・不動産に1,000万円の頭金 → 0.5億円の物件取得

　＊もし0.5億円の物件の資産価値が2倍（1億円）となりローンを2,000万円返済済なら純資産0.7億円＝元本比7倍 +賃貸益。（1つの物件当たり）

もちろん不動産は失敗すれば損失も大きいですが、自宅として住み続けることができる点は、株式投資の信用取引とは大きく異なります。

終わりに

これまでの株式投資と不動産投資のパフォーマンスを比較すると、結果として、

• キャピタルの伸びは金融投資が強い

• 自己資本リターンは不動産が圧倒的に強い

となりました。

FIREは「株か不動産か」という二択ではなく、サラリーマンとして使えるものを使い倒して資産を最大化する戦略も十分あり得ます。

結局、資産を増やそうと思えば、どこでリスクを取る必要があります。

しかもレバレッジ（いわば、本当の意味でリスクを取るか）を取るとなると、僕はFXや株式投資での信用取引より、政策・制度と連動しやすく資産価値の評価軸も比較的明確な不動産投資でレバレッジ（住宅ローン借入）をするほうが安心できた理由も大きいと思います。

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