「家は賃貸か持家か」というのは、多くの人が人生で一度は考えるテーマです。
その正解は人それぞれで、環境や価値観、働き方によって、賃貸が合う人もいれば、持家が向いている人もいます。
ただ一つ言えるのは、「自分自身が納得して選んでいるかが重要だ」ということです。
今回は、そうした「納得感のある判断と行動」の一例として「家賃10万円」を基準に紹介したいと思います。
ずっと10万円の賃料を払うとしたら？
最近はインフレ傾向もあり賃貸住宅の家賃もじわじわと上昇しています。
このまま家賃10万円で（管理費は別）を払い続けるとしたら、月額10万円の住宅ローン（固定金利1.8%のフラット35）を組めば、およそ3,000万円の物件が購入可能です。
生きていくうえで住まいは必ず必要なものですし、もしもずっと10万円を生涯払い続けるのであれば、「その支払いで3,000万円の家を持ったらどうなるか？」と考え、また更に、その価格帯の物件を一度実際に見に行ってみることをおすすめします。
購入可能額のシュミレーションは、例えばフラット35などのツールで確認できます。
現物を見る
とはいえ、実際に「見に行くのが良い」と言われても、腰が重い人も多いと思います。
もしかしたら、「自分は賃貸派だ」と思い込んでいたり、その理由も「リノベーションが高そう」、「管理費がかかる」、「35年後には資産価値がなくなる」といった推測に基づいていたりするかもしれません。
また、「このあたりの持家はどうせ高い」と相場を調べずに諦めてしまっているケースもあるでしょう。
だからこそ、住まいという人生の大きな判断は、実際に同等の支出で買える物件を探し、現地で確認してみることが大切だと思うのです。
買わなくても、そうした相場を知ることで、今の賃貸とどちらが快適かを、自分の価値観で比較・判断すればよいのです。
将来的な売却額やリノベコストも情報を得る
そして、実際に現物を見ると肌感覚として「それが理に適う投資か」もわかってきます。
売却時の価値を冷静に考える
多くの人が気にするのが「35年後には資産価値がないのでは？」という点です。
たとえば、45歳の人が築20年のマンションを購入し、35年ローンを組めば、完済時には築55年になります。
ですが、不動産ポータルサイトで築50年以上の物件を検索してみればわかるように、立地が良く管理状態の良い物件であれば、高い価格で取引されている例もあります。
ですので、「築50年以上の物件は資産価値がゼロ」と決めつけず、実際に同等の物件を該当エリアで検索して調べたり、築50年の物件を内覧して体感するのが良いと思います。
コストの現実を知る
また、「管理費がかかる」、「火災保険がある」、「リノベーションが高い」といった理由で賃貸のほうが得だと考える方も多いでしょう。
しかし、オーナーはそうした費用も含めて採算が合うように家賃を設定しています。
つまり、表面上は借りる方が楽に見えても、長期的には支払っている金額に大きな差はないかもしれません。
たとえば、3,000万円（月10万円の住宅ローン）で買える物件と、同じマンション、同じような間取り・広さ・階層の物件が、13万円で賃貸に出されていれば、それはオーナーは表面利回り5.2%の収益を得ていることになります。
自分が35年ローンで10万円で住める家を、他人は13万円で借りている・・あるいはオーナーは3万円の収益をえている・・という事実をどう受け止めるかも判断材料です。
その３万円が「資産を持たない安心料」として生涯払い続けると納得感があるなら、それはそれで賃貸が正解なのです。
リノベ費用と賃料上昇を比較する
「持家はリノベが大変」という意見もよく聞きます。
しかし、賃貸にも賃料上昇リスクがあります。
たとえば、1㎡あたり130〜150万円のフルリノベーションなら、70㎡でおよそ1,000万円前後の予算です。45歳で物件購入し、60歳（築35年）でフルリノベをするのは、一方で賃貸で5年ごとに1万円ずつ賃料上昇が発生したとすると、35年間での総賃料上昇額は約1,260万円となり、実はフルリノベ費用と大きな差がないことが分かります。
また、賃貸には更新料、持家には住宅ローン控除など、コスト構造も異なります。
結局のところ、最終的には「資産価値が維持されるかどうか」が重要なポイントとなります。
終わりに～伝えたいこと
「賃貸派か持家派か」と、最初から決めるものではなく、人生のステージや状況によって変化していくものだと考えています。
重要なのは、感情や思い込みではなく、自分の足で現実の選択肢に触れてみることです。
その結果、「やっぱり賃貸が良い」となればそれが自分にとっての最適解です。
家の購入は大きな投資ですし、ライフスタイルだって変化します。
もし僕がずっと賃貸をしてきたとしても、50代でアーリーリタイアをする前のタイミングできっとマンションを買っていたと思います。
賃貸であっても持家を考えるタイミングは必ずどこかで来るでしょうし、FIREもその１つのタイミングゆえ「足を運ぶ」という重要性を改めて紹介させていただきました。
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